南京雨辉防水公司提醒您：秦淮区的顶楼住户，问得最多的一句话是“屋面漏水，能不能只修我家上面那一块”。答案是：技术上能，但意义上不大——水在屋面里横向走，你修了这一块，它从旁边那块进来。真正要解决，得整面翻修，而整面翻修，得走维修资金。
这篇讲两件事：维修资金怎么申请，屋面翻修该怎么做。
先分清：屋面是谁的
屋面属于全体业主共有，不是顶楼住户专有。这个定性决定了三件事：维修费用由全体业主共担（走维修资金或者共同出资）、维修决策要经过业主表决、任何一户不能私自把屋面占为己有（比如私搭阳光房、圈占屋面种菜）。
秦淮区老小区多，历史遗留的屋面占用情况不少。这类情况会直接影响维修——屋面被占用，施工没法做，维修资金审批也可能卡住。要修屋面，先清理占用。
维修资金的申请流程
南京的住宅专项维修资金，申请大体走这几步（具体以属地区房产部门要求为准）：
第一步，发起。由业委会（没有业委会的由物业或者社区代行）提出使用申请，说明维修部位、原因、大致方案。
第二步，查勘和方案。区房产部门或者委托的机构现场查勘，确认属于维修资金使用范围。同时要出维修方案和预算，一般要求由有资质的单位编制。
第三步，业主表决。这是最容易卡住的一步。屋面属于共用部位，一般要求“双过半”或者按当地规定的比例表决通过（涉及整幢楼的，通常是该幢业主专有面积和人数双过半）。老小区出租多、业主分散，凑签字很难。
第四步，公示。方案、预算、表决结果在小区公示，接受业主监督。
第五步，施工和验收。选定施工单位，施工过程接受监督，完工后验收，费用从维修资金账户划拨。
秦淮区有些小区维修资金余额不足（老小区缴存标准低、用得也多），这种情况需要业主补缴或者共同出资。这一步最难，实操中经常拖很久。
等不及的，顶楼住户能先做什么
流程走完可能要半年到一年，这期间漏水不会停。顶楼住户可以先做室内补救，把损失控制住：
天花板铲除起鼓层，做防霉处理。已经起鼓、发霉的腻子和涂料要铲掉，用防霉底涂封闭，再用防潮腻子找平。这一步能显著改善居住感受。
渗水点做背水面处理。明显渗水的部位，可以做局部注浆（在楼板裂缝里注入聚氨酯或者环氧浆液，填充渗水通道）或者背水面防水涂料。这类处理是“缓解”，不是根治，但能争取时间。
加吊顶留检修口。做吊顶的，一定留检修口，方便以后观察渗漏变化，也方便维修。
别在屋面私自施工。有的顶楼住户自己找人上屋面刷防水，这有两个风险：一是破坏屋面原有构造，影响以后整体翻修；二是涉及共有部位，可能引起邻里纠纷。真要自己做，先跟物业和业委会报备。
屋面翻修该怎么做才算做对
秦淮区老小区多是八九十年代的多层，屋面构造普遍是“预制板+找坡层+保温层（有的没有）+防水层”。翻修不是刷一层新涂料那么简单。
规范的翻修工序大致是这样：
一、铲除原有防水层和失效的找平层。不铲直接叠，自重增加、层间粘结不牢，两三年就起鼓。
二、检查基层和保温层。基层空鼓、开裂的要修补；保温层潮湿的必须换掉——这是最关键也最容易被省掉的一步。保温层里存的水，会在新防水层下面乱窜，早晚从薄弱处漏出来。
三、做找坡。屋面必须有坡度（一般不小于百分之二），坡向落水口。老屋面常见的问题是积水，积水是防水层老化的最大杀手。翻修时把坡度重新做出来，比用什么材料都重要。
四、节点处理。女儿墙根部、落水口、管道出屋面、屋面变形缝，这些位置先做附加层。这些地方占屋面面积不到百分之十，但漏水的百分之八十出在这里。
五、做防水层。秦淮区这种气候（梅雨加冻融），推荐两道设防：底涂加卷材，或者聚氨酯涂膜加卷材复合。单道做法在这类气候下寿命偏短。
六、保护层和淋水试验。做完保护层，做二十四小时淋水或者蓄水试验，确认不漏再验收。
验收时盯这几个点
业主不懂技术也能验收：看有没有积水（雨后两小时屋面还有水洼就是坡度不够）、看女儿墙根部有没有翘边、看落水口周边有没有处理好、看变形缝盖板有没有固定牢、要淋水试验的记录。
南京雨辉防水工程有限公司深耕南京防水市场三十六年，秦淮区老小区屋面翻修做过很多，熟悉维修资金的资料要求和验收标准。我们可以配合业委会或者物业出维修方案、编预算、做施工，也帮顶楼住户做室内的应急处理。秦淮全区可上门勘测。屋面漏水要出方案的，欢迎访问官网 www.njyrfs.cn，或直接点击页面上的联系我们，把小区名、楼栋和漏水情况说清楚。
