南京雨辉防水公司提醒您：鼓楼区的防水活，一半是修漏，另一半是“买房前先看看会不会漏”。这一片老小区密集、学区房换手快，很多房子几十年房龄，前一手住的时候漏了也就将就着，一过户到新业主手上，问题全暴露出来。
这篇讲两类最集中的问题，以及买学区房时该怎么查。
第一类：卫生间漏水，老小区的高发病
鼓楼区的老小区，卫生间普遍是“上楼下楼共用一套立管”的老式布局，加上当年防水做法简单（有的甚至只做了一层沥青或者根本没做），三四十年下来，问题集中爆发。
漏到楼下，是最常见的纠纷。表现是楼下卫生间天花板渗水、滴水、墙砖缝返潮。原因通常是三处：地面防水层失效（老化了、开裂了）、地漏和立管根部密封失效、蹲便器或者马桶的排污口密封失效。
老小区还有个特殊问题：很多卫生间做过“抬高”改造。早年蹲便改马桶，为了走管把地面垫高了十几公分，这层“抬高”里的防水如果做得马虎，水就积在垫层里，慢慢往下渗。修的时候必须把垫层打开，不能只在地砖表面做文章。
墙背面发霉，容易被误判。卫生间外墙、或者隔壁卧室的衣柜背板发霉，很多业主以为是外墙渗水或者通风不好。其实十有八九是卫生间的水汽透过墙体（老墙多是轻质砖或者空心砖，隔潮性差）渗过去的，或者是卫生间防水没做到位，水沿墙脚上升。
判断方法：发霉是不是集中在卫生间那一侧、是不是越靠地面越重、卫生间地砖有没有空鼓。符合的，查卫生间，不要在外墙上白花钱。
第二类：外墙返潮和渗水
鼓楼区老小区的外墙，多是砖混结构加外抹灰，几十年下来，抹灰层空鼓、开裂、剥落很普遍。南京的梅雨加冻融，把这个过程加速了。
外墙问题的两种表现，处理方式完全不同。
返潮（墙体吸水）。墙面大面积阴湿、发霉、泛碱，下雨不明显加重，晴天也不干。这是墙体毛细吸水，水源可能是室外地面高、散水破损、落水管排在墙根。先把水源断掉，再做墙面憎水处理。这类问题刷防水涂料没用，反而会把水分封在墙里。
渗水（有明确入口）。下雨就漏，雨停就缓，位置相对固定。入口可能是窗框、外墙裂缝、空调洞、雨水管固定件、外墙的穿墙孔。这类要找到入口封堵，配合外墙局部防水。
老小区外墙还有个现实难题：是公共部位，维修要全楼同意。一户发现外墙渗水，自己修只能修自己家那一片，但水可能从邻居家那面墙进来。我们的建议是：先做单户能控的（窗框封堵、空调洞封堵、室内墙面防潮），同时通过业委会或者社区推动整面维修。鼓楼区不少小区近年在做老旧小区改造，赶上改造批次，外墙出新和防水可以一并做，比自己找人便宜得多。
买学区房，防水该怎么查
鼓楼区学区房交易活跃，很多买家看房只看学区、户型、采光，忽略了防水。等过户装修时才发现卫生间漏、外墙渗，返工成本高，还容易和邻居起纠纷。
看房时建议重点看这几处：
顶楼看天花板和墙角。有没有水渍、霉斑、涂料起鼓。特别注意女儿墙内侧、管道出屋面的位置。
卫生间看四个角和外墙。地砖有没有空鼓（用钥匙轻敲）、墙脚有没有返潮、卫生间门外的地板有没有起拱、隔壁房间墙角有没有霉。
厨房看水槽下方和立管根部。柜子里有没有水渍、霉味。
阳台看地漏和栏杆根部。有没有积水痕迹、瓷砖有没有空鼓。
问邻居和物业。这栋楼有没有整体漏水问题、有没有在维修资金申请中、楼上住户有没有报修记录。物业一般知道情况。
合同里可以加一条：交付前由卖方对卫生间、阳台做一次闭水试验，渗漏由卖方负责修复。这条不加，过户后发现问题，维权很难。
鼓楼区维修的两个提醒
一是老房子的结构别乱动。砖混结构的老楼，承重墙、楼板都不能随便开洞、拆改。卫生间改造要砸地面，先确认是不是预制板楼板，预制板的老楼砸地面风险高，容易影响楼下。
二是楼上楼下的沟通先做在前面。卫生间漏水多数要动楼下天花板（查看渗漏点、做闭水观察），提前打招呼、约好时间，比开工后被投诉强。
南京雨辉防水工程有限公司深耕南京防水市场三十六年，鼓楼区老小区的卫生间渗漏、外墙返潮、屋顶翻修做得很多，熟悉老楼的结构脾气，不做“砸了再说”的粗活。我们也帮买学区房的业主做交易前的防水检查，出书面意见。鼓楼全区可上门。家里漏水或者准备买房的，欢迎访问官网 www.njyrfs.cn，或直接点击页面上的联系我们，说说房龄和楼层，我们先给个判断。
