南京雨辉防水公司提醒您：出租房漏水，是房东和租客最容易起争执的场景之一。房东觉得「我房子交给你时是好的」，租客觉得「我正常用水，凭什么让我修」。
讲清这件事，不用吵，看三样：谁有维修义务、漏水是什么原因、有没有事先约定。
原则一：房屋本身的维修义务在房东
法律上的基本规则很清楚：出租人应当履行租赁物的维修义务，除非合同另有约定。也就是说，房屋主体、防水层、上下水主管道、屋面外墙这些「房子的部分」出了问题，修是房东的责任，费用也由房东承担。
所以租客发现卫生间渗水、外墙渗水、屋面漏水，第一件事是通知房东，而不是自己找人修完再要钱。通知要留痕：微信、短信、通话记录都算。
原则二：谁造成谁负责
反过来，如果是租客使用不当造成的损坏，责任在租客。常见的有：
装修或改造擅自打孔、拆改，把防水层打穿；地漏长期不清理导致返水浸泡；洗衣机进水管接口没拧紧长期渗水；忘记关水龙头导致漫水；在阳台私自加装洗衣池、改排水。
这类情况，修复费用和给楼下造成的损失，应由租客承担。
原则三：约定优先，但要写清楚
合同可以约定维修责任的分担，比如「日常小修由租客负责，单项超过300元的由房东负责」。约定有效，但要注意两点：一是约定不能免除房东对房屋主体和安全的法定责任；二是口头约定很难举证，一定要写进合同或补充协议。
很多纠纷就卡在这里：房东说「合同里写了你自己修」，租客说「你没跟我说过」。白纸黑字，能省掉九成争吵。
房东最容易踩的三个坑
坑一：拖着不修。小渗水拖成大漏水，最后泡了楼下，赔偿金额远高于早点修。而且租客有权在通知后合理期限内未修复的情况下自行维修并要求房东承担费用，甚至主张减租或解除合同。
坑二：只做表面修补。为了省钱让「熟人师傅」刷一层涂料，两个月后又漏，租客第二次投诉就变成了信任问题，退租概率大增。
坑三：房子空置期不做检查。空置几个月，暗管渗水没人发现，等新租客入住，地板已经泡烂。空置期前后各做一次简单检查，成本很低。
租客最容易踩的三个坑
坑一：发现漏水先自己修。修完再找房东报销，很容易被质疑「谁让你修的、修贵了」。正确顺序是：拍照、通知房东、约定时间、再动手。
坑二：不保留证据。漏水位置、时间、家具受损情况都要拍。将来要谈减租、赔偿或者提前退租，这些都是依据。
坑三：怕麻烦忍下来。长期渗水的房子会有霉味，对呼吸道不好，也会损坏自己的物品。该提就提，沟通时把话说清、态度平和，比拖着强。
修漏时的现实安排，双方都省事
卫生间重做防水通常要停工三到五天，这段时间没法正常使用，是租客最不能接受的部分。可以提前谈好三件事：
一是施工时间，尽量安排在租客上班时段；二是临时如厕和洗浴方案，比如临时使用公共卫生间或者酒店补贴；三是租金减免，按实际影响天数折算，写清楚。
这些谈在前面，施工就顺；谈在后面，容易变成互相埋怨。
退租时怎么避免押金纠纷
交房和退租各做一次同样的检查：卫生间蓄水、窗边淋水、柜内看有无发霉，全程拍照。入住时的一张照片，能在退租时省掉一场争论。
南京雨辉防水工程有限公司深耕南京防水市场三十六年，承接出租房、公寓、整租房的防水检查与维修，可出具勘测记录和施工凭证，作为房东与租客之间划分责任的依据；也提供长租公寓的集中维保。南京各区可上门，先勘测后报价。手上有出租房反复渗水，或者租的房子漏了想知道是谁的责任，欢迎访问官网 www.njyrfs.cn，或直接点击页面上的联系我们。
